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La FAQ pour tout savoir sur Fragments et l'immobilier fractionné

Trouvez la réponse à toutes vos questions concernant Fragments et l'immobilier fractionné.
Général
Projets
Légal
Fiscalité
Achat, revenus et revente
Mon compte

Immobilier fractionné

Général
Puis-je bénéficier d’avantages en investissant des sommes importantes ?

Oui ! Si vous souhaitez investir plus de 10.000€ sur un projet Fragments, nous vous invitons à réserver un créneau avec un de nos conseillers en cliquant ici ou bien à nous adresser un mail à l’adresse welcome@fragments.homes. Nous vous réservons un avantage exclusif ;)

Quelles sont les conditions pour investir sur Fragments ?

Vous devez être une personne physique majeure. Une pièce d’identité vous sera demandée afin de valider votre profil et pouvoir investir ensuite.
Si vous ne résidez pas fiscalement en France, vous pouvez également investir. La fiscalité sera légèrement différente (vous pouvez vous référer à la question “Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?” dans le bloc fiscalité.

Comment Fragments se rémunère ?

Fragments se rémunère en prenant une commission à l’achat du bien et sur les revenus locatifs. Ces commissions sont déjà intégrées dans le calcul du rendement cible que nous annonçons.

  • A l’acquisition, nous prenons 5% de commission sur le coût total de l’opération (prix du bien, frais de notaire, travaux, frais de chasse et frais de gestion travaux inclus). Cette commission nous permet notamment de financer les frais administratifs, comptables et juridiques, ainsi que les frais de paiement.
  • Lors de l’exploitation du bien en location courte durée, notre commission d’élève à 10% de frais de gestion sur les revenus locatifs. La moyenne du secteur est située entre 25% et 30%. Nous gérons nous-mêmes la gestion, ce qui nous permet d’avoir des frais inférieurs à ce qui est pratiqué.
Comment investir dans un projet ?

1 -  Inscrivez-vous sur le site Fragments

2 - Cliquez sur n’importe quel bouton “Investir” et complétez votre profil en remplissant le questionnaire avec vos informations d’identité. Ce questionnaire est une mesure obligatoire à laquelle nous sommes soumis, permettant de lutter contre le blanchiment d’argent.

3 - Une fois votre profil validé (cela peut prendre jusqu'à 24h), vous pourrez créditer votre porte-monnaie en achetant des fragments ou bien investir directement sur le projet qui vous intéresse s’il y a une vente en cours.

4 - Une fois le montant de la collecte atteint sur un projet, nous pourrons finaliser la vente et commencer les travaux de rénovation. Vous commencerez à toucher vos premiers revenus à la fin du premier mois de location.

Qu’est-ce que Fragments ?

Fragments est une marque du groupe Prello. Fragments permet à tout le monde d’investir simplement et dès 50€ dans la classe d’actifs immobiliers la plus attractive et de toucher chaque mois les revenus issus de la location des biens et la plus-value potentielle à la revente.

Projets - Pour bien comprendre le jargon de l'investissement immobilier
Prenez-vous en compte les vacances locatives dans la rentabilité annoncée ?

Oui bien sûr ! Nos biens sont exploités en location saisonnière afin de maximiser leur potentiel locatif. Nos hypothèses de taux d’occupation reposent sur une analyse approfondie du marché local, soutenue par l’exploitation d’une vaste base de données sur la performance des locations saisonnières.

Nous intégrons également dans le calcul du rendement de chaque projet (TRI) les plus faibles revenus de la première année (en moyenne -12%).

Quel est l’horizon d’investissement recommandé ?

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Nous pensons que c’est la durée idéale pour amortir les différents frais d’acquisitions et laisser le marché immobilier s’apprécier. Néanmoins, vous êtes libres de pouvoir revendre vos obligations via notre marché secondaire ou notre clause de liquidité :

  • nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
  • nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.
Que se passe-t-il si l’objectif de financement d’un projet n’est pas atteint ?

Nous vous reversons 100% de votre investissement, commission de souscription incluse. Cela est contractualisé dans les termes et conditions des obligations.

Quels sont les risques potentiels ?

Les risques sont les mêmes qu’un investissement immobilier classique :

- les revenus ne sont pas garantis : les revenus reversés dépendent à la fois des revenus liés à l’exploitation du bien en location courte durée et des charges générales. Si les revenus sont inférieurs à nos prévisions ou les charges plus élevées, le rendement reversé sera inférieur au rendement annoncé. Cela est aussi vrai dans l’autre sens : si les revenus sont supérieurs à nos estimations ou nos charges moins élevées, le rendement reversé sera supérieur au rendement annoncé. Nous avons mis en place une garantie qui permet de vous protéger si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants : le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement de parts) afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien afin par exemple de procéder à une revente.

- le capital n’est pas garanti : la valeur de votre obligation dépend de la valeur du bien immobilier. Chaque année, un expert viendra évaluer la valeur du bien. Si le marché immobilier baisse, la valeur de votre obligation baissera également. Si le marché immobilier augmente, votre obligation prendra également de la valeur.

- la liquidité des obligations n’est pas garantie : si vous souhaitez revendre vos obligations avant leur échéance (8 ans), nous ne pouvons pas vous garantir que vous pourrez le faire au prix demandé. Néanmoins, afin d’augmenter la liquidité de votre investissement, nous mettons en place deux choses :

  • nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
  • nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.
Comment la gestion des biens est-elle assurée ?

Nous nous occupons de tout ! Nos experts cumulent plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la gestion des biens exploités en location saisonnière. Ils s’occupent entre autres de la gestion des annonces sur les plateformes de location courte durée et des entrées - départs, de l’entretien des lieux, ou encore de l’optimisation des revenus.

Par qui les travaux et l’aménagement sont-ils gérés ?

Nous nous occupons de tout ! Nous avons en interne un pôle de compétences dédié aux travaux et à l’ameublement. Notre équipe cumule plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la budgétisation, la planification et l’exécution des travaux.

Comment les biens immobiliers sont-ils sélectionnés ?

Nous ciblons des propriétés de caractère à forte capacité d'accueil et à proximité des grandes villes. Vous pouvez en apprendre plus sur notre stratégie depuis notre onglet “stratégie d’investissement”.

Chaque semaine, nos chasseurs identifient et qualifient plusieurs dizaines de biens immobiliers qui correspondent à notre cahier des charges. Nous retenons uniquement les meilleures opportunités grâce à un système de notation interne basé sur le rendement, le positionnement prix du bien sur son marché, le dynamisme du marché immobilier local et l'attractivité touristique de la zone.
Lors de nos visites, nous faisons plus d'une centaine de points de contrôle. Nous chiffrons ensuite les travaux, affinons le montage financier du projet et négocions l'acquisition dans les meilleures conditions.

A quoi correspondent les rendements et les rentabilités des biens affichés ?

Les rendements et les rentabilités que nous affichons sont basés sur nos estimations et intègrent déjà nos frais, nos prévisionnels de charges et la fiscalité de la société. Il s’agit donc du montant net qui vous sera reversé (hors fiscalité personnelle).

  • le rendement d’un projet représente le rapport entre la somme investie et les revenus locatifs minorés des différentes charges (maintenance générale, énergie et consommables, fond de travaux, impôts et taxes et frais de gestion).
  • la rentabilité d’un projet intègre également, en plus des revenus locatifs et des charges énoncées plus haut, la plus-value escomptée sur la revente du bien minorée de l’impôt sur les sociétés et des éventuels frais de revente.
Fiscalité
Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?

Vous pouvez tout à fait investir en tant que non-résident. Votre fiscalité sera sensiblement différente puisque les intérêts qui vous seront versés seront exonérés de tout prélèvement en ou retenue à la source en France - sauf à ce que le compte bancaire sur lequel ces derniers seront versés est situé dans un Etat ou Territoire Non Coopératif (ETNC). Ces intérêts seront cependant imposables dans votre état de résidence.

Qui s’occupe de payer la taxe foncière et d’habitation ?

Nous nous occupons de payer l’ensemble des charges, impôts, taxes liés au bien. C’est également nous qui gérons toutes les démarches administratives, vous n’avez rien à faire !

L’investissement bénéficie-t-il de l’effet de levier fiscal lié à l’amortissement du bien ?

Oui, la société qui est propriétaire du bien immobilier est en droit de l’amortir comptablement. Ces amortissements réduiront donc mécaniquement le bénéfice imposable de la société et donc le montant d’impôt sur les sociétés dont cette dernière sera redevable à raison des loyers qu’elle encaissera.

Les fragments sont-ils pris en compte dans la base de calcul de l’IFI ?

Non, vos les obligations Fragments n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment suis-je imposé sur mes revenus ?

Nous nous occupons de prélever directement l’imposition sur vos revenus Fragments.

Vos revenus Fragments relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers. Vous serez imposés uniquement sur les intérêts représentatifs de la valeur des loyers générés et des plus-values reconnues. Vous pourrez choisir depuis votre compte Fragments si vous souhaitez être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif de l’impôt, selon vos revenus.

  • si votre revenu fiscal de référence est inférieur ou égal à 27 478€, vous avez tout intérêt à choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous serez ainsi imposé à hauteur de 17,2% au titre des prélèvements sociaux  + votre taux marginal d’imposition (TMI) compris entre 0% et 11% selon vos revenus.
  • si votre revenu fiscal de référence est supérieur ou égal à 27 479€, vous devrez opter pour le PFU à 30%

D’autre part, nous mettrons un imprimé fiscal unique (IFU) à votre disposition dans votre espace personnel.

Si vous êtes non-résidents, la fiscalité sera légèrement différente (vous pouvez vous référer à la question “Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?” dans le bloc fiscalité.

Achat, revenus et revente
Où sont reversés mes revenus ?

Vos revenus seront reversés directement sur votre porte-monnaie électronique, accessible depuis l’émoticône portefeuille située en haut à droite dans le menu.

Quels sont les moyens de paiement acceptés ?

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

Comment et quand revendre mes fragments ?

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Dans ce scénario, vous n’avez rien à faire, nous vous reverserons simplement le montant de votre investissement initial majoré ou minoré respectivement d’une plus-value ou d’une moins-value.

Si vous souhaitez revendre vos Fragments avant, vous pourrez le faire via notre marché de gré à gré ou grâce à notre clause de liquidité :

  • nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
  • nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.
Que se passe t-il si le bien ne génère plus aucun revenu ?

Comme dans tout investissement immobilier, il existe un risque de vacance locative prolongé. Si ce scénario se présente, nous ne toucherons plus de revenus pendant cette période d’inactivité et ne pourrons donc vous reverser de revenus locatifs.

Pour vous protéger, nos obligations sont assorties d'un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants ou en cas de défaut de paiement, le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement des parts de la société qui détient le bien) afin que vous deveniez actionnaire de cette société, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

Quand et comment vais-je recevoir mes premiers revenus ?

Les revenus issus de la location sont reversés mensuellement. Comme dans un investissement immobilier classique en direct, vous commencerez à percevoir vos premiers revenus dès que les travaux du bien seront finis et que la maison sera louée.

Mon compte
Comment contacter l’équipe Fragments ?

Vous pouvez nous contacter via le chatbot situé en bas à droite de votre écran, ou bien à l’adresse welcome@fragments.homes. Nous prendrons le temps de répondre à toutes vos questions.

Les transactions sont-elles sécurisées ?

Nous assurons la sécurité et la confidentialité des transactions sur notre plateforme grâce à notre partenaire de paiement, Mangopay, agréé par l'ACPR de la Banque de France.

Comment récupérer l’argent de mon porte-monnaie ?

Pour récupérer l’argent disponible sur votre porte-monnaie, cliquez sur l’émoticône portefeuille située en haut à droite du menu. Une fois sur votre porte-monnaie, cliquez simplement sur “Retirer” et envoyez l’argent sur le compte bancaire de votre choix.

Comment approvisionner mon porte-monnaie ?

Une fois votre profil validé (cela peut prendre jusqu'à 24h), vous pourrez créditer votre porte-monnaie en achetant des fragments ou bien investir directement sur le projet qui vous intéresse s’il y a une vente en cours.

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

Pourquoi dois-je partager une pièce d’identité ?

La réglementation nous impose une vérification de votre identité via un KYC (Know Your Customer) avant que vous ne puissiez investir sur Fragments. Cela nous permet également de prévenir la fraude et d’assurer la sécurité de vos données et de votre compte.

Investissement clé-en-main

Concept
Quelle est la différence entre Fragments et une agence immobilière ?

Une agence vous proposera uniquement des biens, sans analyse de rentabilité. Nous vous offrons bien plus que cela : une stratégie d’investissement locatif complète. Nous vous accompagnons dans le choix de votre fiscalité et vous conseillons sur la meilleure stratégie à adopter, nous effectuons les visites pour vous et nous vous fournissons un rapport détaillé de rentabilité. Nous estimons également, menons les négociations et analysons tous les diagnostics techniques pour éviter les mauvaises surprises. Grâce à notre réseau de partenaires, nous avons généralement accès aux biens en avant-première et aux offres off-market.

En cherchant seul, vous devrez contacter des dizaines d’agences, effectuer vous-même les analyses de rentabilité et de TRI, négocier avec les bons arguments, analyser les diagnostics techniques et trouver un entrepreneur pour évaluer les travaux.

Vais-je recevoir une analyse de rendement/rentabilité détaillée pour les biens qui me sont proposés ?

Oui, le chasseur en charge de votre projet d’investissement vous fournira un rapport détaillé sur chaque projet proposé. Ce rapport comprend une analyse approfondie de plusieurs éléments clés : estimation des revenus de votre investissement, calcul du rendement, de la rentabilité, du TRI, des cash flows, etc. Vous aurez ainsi toutes les informations nécessaires pour évaluer le projet et décider si vous souhaitez vous lancer.

Combien coûte le service d’investissement locatif clé-en-main de Fragments ?

Le coût de notre service d’investissement clé en main dépend du montant du bien (frais d’agence inclus). Nos tarifs comprennent la recherche du bien par un chasseur expérimenté, son analyse de rentabilité (rendement, budgétisation des travaux, TRI, cashflow…) ainsi que les visites effectuées.

- Moins de 250K€ : 9200€ (forfait)

- Entre 250K€ et 499K€ : 3,65%

- Entre 500K€ et 799K€ : 3,40%

- Entre 800K€ et 1,3M€ : 3,25%

- Entre 1,4M€ et 2M€ : 3%

- Au delà : 2%

Vous ne payez nos honoraires de chasse que si nous trouvons le bien de vos rêves.

Pourquoi passer par Fragments pour réaliser un investissement locatif ?

Opter pour Fragments pour réaliser votre investissement locatif, c'est bénéficier de notre expertise complète à chaque étape de votre projet d’investissement locatif.

Fragments vous offre :

  • Des stratégies d’investissement variées : Adaptées à votre profil et à vos objectifs, avec les tarifs les plus compétitifs du marché.
  • Un gain de temps considérable : Nous nous occupons de l’aménagement, des travaux et de la recherche de locataires, vous évitant ainsi les erreurs liées à la sélection du bien (localisation et typologie) et vous aidant à optimiser votre fiscalité.
  • Les honoraires les plus bas du marché : Comparés aux tarifs pratiqués par nos concurrents pour un service similaire.

Même si vous disposez du temps et des compétences nécessaires pour obtenir des résultats similaires, notre réseau de chasseurs de biens, constamment à la recherche d'opportunités y compris off-market grâce à nos partenariats avec de nombreuses agences, constitue un atout unique et précieux.

Recherche
Combien d’opportunités vais-je recevoir ?

Plusieurs facteurs influencent le processus de recherche :

- Zone de recherche

- Typologie de recherche

Notre objectif est de vous présenter uniquement des opportunités qui correspondent précisément à votre cahier des charges. Nous privilégions la qualité à la quantité pour travailler efficacement et préserver votre temps.

Cela dépend également de vos préférences : le chasseur peut, par exemple, élargir volontairement la recherche au départ pour mieux appréhender le marché.

Puis-je visiter les biens qui me sont proposés ?

Oui, il vous est possible de visiter les biens qui vous sont proposés, évidemment, si vous ne pouvez pas vous déplacer, nos chasseurs vous communiqueront des photos et des vidéos du bien, ainsi que son rapport d’analyse.

Qui va chercher le bien pour mon projet d’investissement locatif ?

Après vous avoir aidé à choisir la stratégie d’investissement qui vous correspond, notre équipe se charge de trouver le bien idéal pour votre projet.

Depuis le rachat de "Je Rêve d’une Maison" par le groupe Prello, dont Fragments fait partie, nous disposons d’une équipe de 40 chasseurs, analystes et architectes ayant accompagné plus de 1200 clients. Notre note de 4,9/5 sur Google témoigne de notre expertise. Grâce à leurs relations avec les agents immobiliers, nos chasseurs ont accès à des biens off-market, vous offrant ainsi des opportunités exclusives.

Financement
Quand dois-je payer les honoraires de Fragments ?

Nous travaillons au succès, c'est-à-dire que vous ne payez rien tant que vous n’achetez pas un bien que nous avons trouvé pour vous. Une fois que vous vous êtes positionné sur un bien, vous payez les honoraires de Fragments au moment de la signature de l’acte authentique, c'est-à-dire au même moment que les frais de notaire et les frais d’acquisition.

Puis-je investir via une SCI ?

Oui, il est tout à fait possible d'investir via une Société Civile Immobilière (SCI). Nous vous recommandons vivement de prendre contact avec l’un de nos experts, qui pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter pour votre investissement (investir en nom propre, en SCI, en SARL, etc.).

Pouvez-vous m’aider dans la recherche de financement ?

Oui, nous avons de nombreux partenariats avec des courtiers en prêt immobilier qui peuvent vous aider dans votre recherche de financement. Ces derniers vous fourniront gratuitement une estimation de votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de votre apport et de votre profil. Ils pourront également vous aider à trouver un financement auprès des banques, moyennant des frais payables en cas de succès.

Comment choisir une stratégie d’investissement adaptée à votre profil ?

Nous proposons quatre stratégies d'investissement pour répondre à vos objectifs, envies et budget. Pour déterminer laquelle est la plus adaptée à votre situation, il est essentiel de prendre en compte divers critères :

  • Budget : Détermine la gamme de biens accessibles et le montant à investir.
  • Rentabilité attendue : Influence le choix entre un rendement rapide ou des gains à long terme.
  • Prise de valeur : Considère l'appréciation du bien immobilier au fil du temps.
  • Liquidité : Mesure la facilité avec laquelle vous pouvez revendre votre bien.
  • Mode d’exploitation : Impacte la gestion du bien, qu’il s’agisse de location longue durée, de courte durée, ou de colocation.

Pour identifier la stratégie la plus favorable à votre projet, réservez un rendez-vous avec nos conseillers. Ils analyseront votre profil et vous guideront vers l’option optimale pour maximiser votre investissement.

Fiscalité
Vous occupez-vous de la fiscalité de mon investissement ?

En amont de votre projet, nous vous conseillons sur la meilleure stratégie fiscale à adopter en fonction de votre profil. Par la suite, nous vous assistons dans votre déclaration fiscale grâce à notre partenaire Qlower. Tout est géré via leur plateforme simple d’utilisation.

Location
Qui gère la mise en location du bien ?

Si votre bien est exploité en location courte durée, nous disposons d’une conciergerie interne qui gère les locations saisonnières. Elle s’occupe de la gestion des annonces sur les plateformes de location courte durée, des entrées et des départs, de l’entretien des lieux, ainsi que de l’optimisation des revenus. Si votre bien est exploité en location longue durée, nous travaillons avec des partenaires spécialisés.

Travaux et ameublement
Qui gère les travaux et l’ameublement ?

Si le bien que vous souhaitez acheter nécessite des travaux de rénovation et d’ameublement, nous proposons un forfait travaux qui comprend : un chiffrage détaillé, la supervision des travaux, des plans 3D, et l’ameublement. Ces frais sont à prévoir en plus des honoraires.

Qui s’occupe de l’estimation des travaux ?

Nous disposons d’une équipe d’architectes en interne, responsable de l’estimation des travaux si le bien sélectionné en nécessite.