La FAQ pour tout savoir sur Fragments et l'immobilier fractionné

Général

Quelles sont les conditions pour investir sur Fragments ?

Vous devez être une personne physique majeure. Une pièce d’identité vous sera demandée afin de valider votre profil et pouvoir investir ensuite.
Si vous ne résidez pas fiscalement en France, vous pouvez également investir. La fiscalité sera légèrement différente (vous pouvez vous référer à la question “Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?” dans le bloc fiscalité.

Comment Fragments se rémunère ?

Fragments se rémunère en prenant une commission à l’achat du bien et sur les revenus locatifs. Ces commissions sont déjà intégrées dans le calcul du rendement cible que nous annonçons.

A l’acquisition, nous prenons 5% de commission sur le coût total de l’opération (prix du bien, frais de notaire, travaux, frais de chasse et frais de gestion travaux inclus). Cette commission nous permet notamment de financer les frais administratifs, comptables et juridiques, ainsi que les frais de paiement.
Lors de l’exploitation du bien en location courte durée, notre commission d’élève à 20% de frais de gestion sur les revenus locatifs. La moyenne du secteur est située entre 25% et 30%. Nous gérons nous-mêmes la gestion, ce qui nous permet d’avoir des frais inférieurs à ce qui est pratiqué.

Puis-je bénéficier d’avantages en investissant des sommes importantes ?

Oui ! Si vous souhaitez investir plus de 10.000€ sur un projet Fragments, nous vous invitons à réserver un créneau avec un de nos conseillers en cliquant ici ou bien à nous adresser un mail à l’adresse welcome@fragments.homes. Nous vous réservons un avantage exclusif ;)

Comment investir dans un projet ?

1 - Inscrivez-vous sur le site Fragments

2 - Cliquez sur n’importe quel bouton “Investir” et complétez votre profil en remplissant le questionnaire avec vos informations d’identité. Ce questionnaire est une mesure obligatoire à laquelle nous sommes soumis, permettant de lutter contre le blanchiment d’argent.

3 - Une fois votre profil validé (cela peut prendre jusqu'à 24h), vous pourrez créditer votre porte-monnaie en achetant des fragments ou bien investir directement sur le projet qui vous intéresse s’il y a une vente en cours.

4 - Une fois le montant de la collecte atteint sur un projet, nous pourrons finaliser la vente et commencer les travaux de rénovation. Vous commencerez à toucher vos premiers revenus à la fin du premier trimestre de location.

Qu’est-ce que Fragments ?

Fragments est une marque du groupe Prello. Fragments permet à tout le monde d’investir simplement et dès 50€ dans la classe d’actifs immobiliers la plus attractive et de toucher chaque trimestre les revenus issus de la location des biens et la plus-value potentielle à la revente.

N’est-il pas risqué d’investir dans des biens situés à la campagne ?

C’est tout le contraire ! Nous ciblons des biens situés en campagne à proximité de grandes métropoles, et dans des zones où la dynamique marché est excellente et laisse présager des potentiels de revalorisation très intéressants.

Notre stratégie repose sur une solide analyse du marché, à partir de données quantitatives d’une part et d’analyses plus structurelles sur la tendance de fond d’autre part : les besoins évoluent depuis quelques années déjà (besoin d’espace et de verdure), développement de nouveaux modes de travail, développement des réseaux de transport. Nexity prévoit par exemple une hausse de +5% sur 2023 dans ces zones rurales, là où les grandes villes dévissent complètement (entre -5% et -8% pour Paris, Lyon et Bordeaux par exemple).

Ainsi, il est nettement plus risqué de cibler des actifs situés dans des grandes villes où le marché est déjà très cher. Attention également à l’immobilier tertiaire (bureau, commerce) - composante majeure des fonds de SCPI - qui souffre fortement de la conjoncture et des évolutions structurelles (développement du e-commerce et du télétravail notamment).

Projets - Pour bien comprendre le jargon de l'investissement immobilier

Par qui les travaux et l’aménagement sont-ils gérés ?

Nous nous occupons de tout ! Nous avons en interne un pôle de compétences dédié aux travaux et à l’ameublement. Notre équipe cumule plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la budgétisation, la planification et l’exécution des travaux.

Comment la gestion des biens est-elle assurée ?

Nous nous occupons de tout ! Nos experts cumulent plusieurs dizaines d’années d’expérience dans la gestion des biens exploités en location saisonnière. Ils s’occupent entre autres de la gestion des annonces sur les plateformes de location courte durée et des entrées - départs, de l’entretien des lieux, ou encore de l’optimisation des revenus.

Qu’est ce que le multiplicateur de patrimoine ?

Le multiplicateur de patrimoine est un indicateur financier que nous avons mis en place qui vous permet de savoir, sur un projet donné et selon les hypothèses que vous faites, par combien votre investissement de départ pourrait être multiplié. Cet indicateur intègre ainsi toutes les charges et frais prévisionnels, ainsi que tous les revenus prévisionnels (revenus issus de la location et plus-value potentielle en fonction de vos hypothèses de durée de détention et de revalorisation).

Exemple :
Vous décidez d’investir 1 000€ dans un projet dont le multiplicateur de patrimoine est de 1,5 avec vos hypothèses. Cela signifie, que selon les hypothèses renseignées, vos 1.000€ investis au départ devraient être multipliés par 1,5 à l’issue de votre investissement. Vous devriez ainsi gagner en tout 1.500€ nets (hors fiscalité personnelle), capital de départ inclus.

Comment les biens immobiliers sont-ils sélectionnés ?

Nous ciblons des propriétés de caractère à forte capacité d'accueil et à proximité des grandes villes. Vous pouvez en apprendre plus sur notre stratégie depuis notre onglet “stratégie d’investissement”.

Chaque semaine, nos chasseurs identifient et qualifient plusieurs dizaines de biens immobiliers qui correspondent à notre cahier des charges. Nous retenons uniquement les meilleures opportunités grâce à un système de notation interne basé sur le rendement, le positionnement prix du bien sur son marché, le dynamisme du marché immobilier local et l'attractivité touristique de la zone.
Lors de nos visites, nous faisons plus d'une centaine de points de contrôle. Nous chiffrons ensuite les travaux, affinons le montage financier du projet et négocions l'acquisition dans les meilleures conditions.

Qu’est ce que le TRI ?

Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) en immobilier est une mesure qui permet d'évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier, en intégrant l’ensemble des flux financiers (entrées et sorties d’argent) sur une durée donnée.

Chez Fragments, cet indicateur vous permet ainsi d’intégrer les revenus issus de la location et la plus-value potentielle touchée lors de la revente, selon des hypothèses de durée de détention et de revalorisation du bien. Il intègre nos frais, les charges, la fiscalité ainsi que les plus faibles revenus de la première année.

Plus complet qu’une analyse du taux de rendement, il est aussi plus hypothétique et doit donc être manié avec prudence.

Prenez-vous en compte la vacance locative dans la rentabilité annoncée ?

Oui bien sûr ! Nos biens sont exploités en location saisonnière afin de maximiser leur potentiel locatif. Nos hypothèses de taux d’occupation reposent sur une analyse approfondie du marché local, soutenue par l’exploitation d’une vaste base de données sur la performance des locations saisonnières.

Nous intégrons également dans le calcul du rendement de chaque projet (TRI) les plus faibles revenus de la première année (en moyenne -12%).

A quoi correspondent les rendements et les rentabilités des biens affichés ?

Les rendements et les rentabilités que nous affichons sont basés sur nos estimations et intègrent déjà nos frais, nos prévisionnels de charges et la fiscalité de la société. Il s’agit donc du montant net qui vous sera reversé (hors fiscalité personnelle).

le rendement d’un projet représente le rapport entre la somme investie et les revenus locatifs minorés des différentes charges (maintenance générale, énergie et consommables, fond de travaux, impôts et taxes et frais de gestion).
la rentabilité d’un projet intègre également, en plus des revenus locatifs et des charges énoncées plus haut, la plus-value escomptée sur la revente du bien minorée de l’impôt sur les sociétés et des éventuels frais de revente.

Quels sont les risques potentiels ?

Les risques sont les mêmes qu’un investissement immobilier classique :

- les revenus ne sont pas garantis : les revenus reversés dépendent à la fois des revenus liés à l’exploitation du bien en location courte durée et des charges générales. Si les revenus sont inférieurs à nos prévisions ou les charges plus élevées, le rendement reversé sera inférieur au rendement annoncé. Cela est aussi vrai dans l’autre sens : si les revenus sont supérieurs à nos estimations ou nos charges moins élevées, le rendement reversé sera supérieur au rendement annoncé. Nous avons mis en place une garantie qui permet de vous protéger si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants : le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement de parts) afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien afin par exemple de procéder à une revente.

- le capital n’est pas garanti : la valeur de votre obligation dépend de la valeur du bien immobilier. Chaque année, un expert viendra évaluer la valeur du bien. Si le marché immobilier baisse, la valeur de votre obligation baissera également. Si le marché immobilier augmente, votre obligation prendra également de la valeur.

- la liquidité des obligations n’est pas garantie : si vous souhaitez revendre vos obligations avant leur échéance (8 ans), nous ne pouvons pas vous garantir que vous pourrez le faire au prix demandé. Néanmoins, afin d’augmenter la liquidité de votre investissement, nous mettons en place deux choses :

nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage

nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Que se passe-t-il si l’objectif de financement d’un projet n’est pas atteint ?

Nous vous reversons 100% de votre investissement, commission de souscription incluse. Cela est contractualisé dans les termes et conditions des obligations.

Quel est l’horizon d’investissement recommandé ?

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Nous pensons que c’est la durée idéale pour amortir les différents frais d’acquisitions et laisser le marché immobilier s’apprécier. Néanmoins, vous êtes libres de pouvoir revendre vos obligations via notre marché secondaire ou notre clause de liquidité :

nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Légal

A quoi correspond le contrat que je signe au moment d’investir ?

Vous signez ce que l’on appelle bulletin de souscription et recevez au préalable par mail le document d’information synthétique (DIS) du projet qui vous intéresse. Ce document détaille les termes et conditions des obligations et précise des éléments tels que le montant total des obligations émises, leur taux d’intérêt, leur échéance, les modalités de remboursement ainsi que les droits et obligations des parties impliquées.

Puis-je investir via une société ?

Vous pourrez investir via une société dès 2024. Pour l’instant, les premiers projets sont réservés aux personnes physiques.

Quelle garantie ai-je sur mon investissement ?

Pour vous protéger, nos obligations sont assorties d'un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants ou en cas de défaut de paiement, le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté afin que vous deveniez actionnaire de la société détentrice du bien, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société (c’est à dire les décisions à prendre au niveau de la société, comme une revente éventuelle) entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

Pourquoi utilisez-vous la blockchain ?

Nous utilisons la technologie blockchain afin d’accroître la sécurité des transactions, la transparence et la traçabilité des données. À l'achat de Fragments, votre obligation se matérialise sur la blockchain par un token, lequel est lié à votre titre financier via un contrat intelligent (smart contract), formant ainsi un security token. L’utilisation de la blockchain nous permettra également de vous offrir dans un second temps des expériences innovantes et disruptives.

Puis-je investir en tant que non-résident ?

Vous pouvez tout à fait investir en tant que non-résident. Votre fiscalité sera légèrement différente puisque vous serez exonéré des prélèvements sociaux (qui représentent 17,2%) et seulement soumis à une retenue à la source française de 12,8% (calculée sur le montant des intérêts qui vous seront versés).

Qu’est ce que j’achète en achetant un fragment ?

Lorsque vous investissez dans un de nos projets, vous achetez ce que l’on appelle chez nous des Fragments, représentant des obligations sèches à coupon variable d’une valeur nominale de 47,62€. Chaque Fragment vous donne ainsi droit à une quote-part des revenus locatifs et de la plus-value potentielle à la revente.

Quel est le cadre réglementaire ?

Le cadre dans lequel nous vous permettons d'investir est un cadre régulé par l'AMF et est celui de l'offre au public de titres financiers. Nous devons déposer un document d’information synthétique (DIS) auprès de l’AMF avant l’émission des titres. Ce document détaille les modalités du projet ainsi que les termes et conditions des obligations et les risques liés à l’investissement. Nous vous faisons également parvenir ce document par mail avant votre souscription depuis notre site.

Fiscalité

Qui s’occupe de payer la taxe foncière et d’habitation ?

Nous nous occupons de payer l’ensemble des charges, impôts, taxes liés au bien. C’est également nous qui gérons toutes les démarches administratives, vous n’avez rien à faire !

Comment suis-je imposé sur mes revenus ?

Nous nous occupons de prélever directement l’imposition sur vos revenus Fragments.

Vos revenus Fragments relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers. Vous serez imposés uniquement sur les intérêts représentatifs de la valeur des loyers générés et des plus-values reconnues. Vous pourrez choisir depuis votre compte Fragments si vous souhaitez être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif de l’impôt, selon vos revenus.

si votre revenu fiscal de référence est inférieur ou égal à 27 478€, vous avez tout intérêt à choisir le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous serez ainsi imposé à hauteur de 17,2% au titre des prélèvements sociaux + votre taux marginal d’imposition (TMI) compris entre 0% et 11% selon vos revenus.
si votre revenu fiscal de référence est supérieur ou égal à 27 479€, vous devrez opter pour le PFU à 30%

D’autre part, nous mettrons un imprimé fiscal unique (IFU) à votre disposition dans votre espace personnel.

Si vous êtes non-résidents, la fiscalité sera légèrement différente (vous pouvez vous référer à la question “Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?” dans le bloc fiscalité.

Les fragments sont-ils pris en compte dans la base de calcul de l’IFI ?

Non, vos les obligations Fragments n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’investissement bénéficie-t-il de l’effet de levier fiscal lié à l’amortissement du bien ?

Oui, la société qui est propriétaire du bien immobilier est en droit de l’amortir comptablement. Ces amortissements réduiront donc mécaniquement le bénéfice imposable de la société et donc le montant d’impôt sur les sociétés dont cette dernière sera redevable à raison des loyers qu’elle encaissera.

Je suis non-résident. Quelle sera ma fiscalité ?

Achat, revenus et revente

Quels sont les moyens de paiement acceptés ?

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

Où sont reversés mes revenus ?

Vos revenus seront reversés directement sur votre porte-monnaie électronique, accessible depuis l’émoticône portefeuille située en haut à droite dans le menu.

Quand et comment vais-je recevoir mes premiers revenus ?

Les revenus issus de la location sont reversés trimestriellement. Comme dans un investissement immobilier classique en direct, vous commencerez à percevoir vos premiers revenus dès que les travaux du bien seront finis et que la maison sera louée.

Que se passe t-il si le bien ne génère plus aucun revenu ?

Comme dans tout investissement immobilier, il existe un risque de vacance locative prolongé. Si ce scénario se présente, nous ne toucherons plus de revenus pendant cette période d’inactivité et ne pourrons donc vous reverser de revenus locatifs.

Pour vous protéger, nos obligations sont assorties d'un nantissement des parts de la société qui détient le bien. Ainsi, si le bien ne génère pas de revenus pendant 12 mois glissants ou en cas de défaut de paiement, le représentant de la masse des obligataires pourra activer la sûreté (un nantissement des parts de la société qui détient le bien) afin que vous deveniez actionnaire de cette société, au pro rata de votre investissement.

Nous avons préféré opter pour cette sûreté plutôt qu’une hypothèque classique, car une fois activée, il est nettement plus simple d’en assurer la gouvernance. Imaginez-vous devoir prendre une décision à l’unanimité lorsqu’il y a 3 000 investisseurs indivisaires avec vous. Grâce aux modalités plus souples du pacte d’associés de la société détentrice du bien, la gouvernance de la société entre les obligataires devenus actionnaires dans le cas d’une activation du nantissement est nettement plus simple à opérer.

Comment et quand revendre mes fragments ?

Nos obligations ont une durée de vie de 8 ans. C’est à dire que nous vous rachèterons vos obligations, avec la plus-value potentielle, au plus tard 8 ans après leur émission. Dans ce scénario, vous n’avez rien à faire, nous vous reverserons simplement le montant de votre investissement initial majoré ou minoré respectivement d’une plus-value ou d’une moins-value.

Si vous souhaitez revendre vos Fragments avant, vous pourrez le faire via notre marché de gré à gré ou grâce à notre clause de liquidité :

nous allons mettre en place en 2024 un marché de gré à gré qui vous permettra de revendre / acheter des obligations via un tableau d’affichage
nous avons mis en place une clause de liquidité dans les termes et conditions des obligations qui nous oblige à vous racheter vos obligations à la valeur vénale du bien - moyennant une décote de 3%. Si vous souhaitez nous en faire la demande, vous pouvez l’adresser à welcome@fragments.homes.

Mon compte

Pourquoi dois-je partager une pièce d’identité ?

La réglementation nous impose une vérification de votre identité via un KYC (Know Your Customer) avant que vous ne puissiez investir sur Fragments. Cela nous permet également de prévenir la fraude et d’assurer la sécurité de vos données et de votre compte.

Comment contacter l’équipe Fragments ?

Vous pouvez nous contacter via le chatbot situé en bas à droite de votre écran, ou bien à l’adresse welcome@fragments.homes. Nous prendrons le temps de répondre à toutes vos questions.

Comment récupérer l’argent de mon porte-monnaie ?

Pour récupérer l’argent disponible sur votre porte-monnaie, cliquez sur l’émoticône portefeuille située en haut à droite du menu. Une fois sur votre porte-monnaie, cliquez simplement sur “Retirer” et envoyez l’argent sur le compte bancaire de votre choix.

Comment approvisionner mon porte-monnaie ?

Une fois votre profil validé (cela peut prendre jusqu'à 24h), vous pourrez créditer votre porte-monnaie en achetant des fragments ou bien investir directement sur le projet qui vous intéresse s’il y a une vente en cours.

Vous pouvez procéder au paiement de vos fragments et de vos souscriptions aux obligations par carte bancaire ou par virement. Le plafond du virement par carte bancaire est de 2 500€. Il n’y a pas de plafond sur un virement bancaire.

Les transactions sont-elles sécurisées ?

Nous assurons la sécurité et la confidentialité des transactions sur notre plateforme grâce à notre partenaire de paiement, Mangopay, agréé par l'ACPR de la Banque de France.